Решение

Дело № 2-2017/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20мая 2014 года город Москва

Тверской районный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Комиссарова Е.В.,

при секретаре Захарове В.К.,

с участием:

представителей истца по доверенности Литвиновича С.И., Здота П.М.,

представителя ответчика Департамента городского имущества города Москвы Нагорной М.Ю.,

представителя ответчиков Александровой К.О., Балка И.Б. по доверенно­сти Степаненко А.В.,

в открытом судебном заседании, в помещении суда, рассмотрев граждан­ское дело по исковому заявлению Иванова К. И. к Департа­менту городского имущества города Москвы, Балку И. Б., Алек­сандровой К. О., Гольдбергу Ю. И. о признании недействительным договора аренды земельного участка, возложении обязанно­сти по разделу земельного участка, третье лицо Управление Федеральной службы государственной ре­гистрации, кадастра и картографии по Москве,

установил:

Иванов К.И. обратился в суд с исковым заявлением, в котором просил:

– признать недействительным договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 27 августа 2013 года № земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы, Балком И. Б., Александровой К. О., Гольдбергом Ю. И.;

– обязать Департамент городского имущества города Москвы произвести необходимые мероприятия по разделу земельного участка общей площадью: <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для последу­ющего его оформления в собственность истца – собственника нежилого здания общей площадью: <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер здания в ГКН: № в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

В судебном заседании представители Иванова К.И. требования поддержали, дали объяснения по доводам и основаниям, изложенным в иске и дополнениях к нему. Сообщили, что оспариваемый договор нарушает право истца на оформление собственности на земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее ему на праве собственности.

Представитель ответчика Департамента городского имущества города Москвы иск Иванова К.И. не признала, дала объяснения по доводам и основаниям письменных объяснений, приобщенных к материалам дела. Указала, что договор прав истца не нарушает, сам истец в департамент по вопросу оформления соб­ственности на земельный участок не обращался, а здание, на которое у него имеется свидетельство о праве собственности, не существует вовсе.

Представитель ответчиков Александровой К.О., Балка И.Б. иск также не признал, дал объяснения по доводам и основаниям, изложенным в письменных возражениях. Указал, что спорный до­говор прав истца не нарушает. Здание, документы о праве собственности на ко­торое им представлены, не существует.

Иванов К.И., Гольдберг Ю.И., третье лицо надлежащим образом изве­щенные о времени и месте судебного заседания, в суд не прибыли. Истец про­сил о рассмотрении дела в его отсутствие, о чем его представителями сообщено суду.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

27 августа 2013 года между Департаментом городского имущества (далее - Департамент), Балком И.Б., Гольдбергом Ю.И. Александровой К.О. был за­ключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № на <данные изъяты> лет. Предметом аренды выступал земельный участок с кадаст­ровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается ко­пией этого договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в частности, вы­писки из протокола oт ДД.ММ.ГГГГ № Комиссии по продаже объектов нежилого фонда на территории Центрального административного округа го­рода Москвы, Распоряжения Департамента государственного и муниципаль­ного имущества города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-р, Договора на аренду нежилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ, Распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-р, свидетельств о государственной регистрации права Алек­сандровой К.О. от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельства о госу­дарственной регистрации права ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельства о государственной регистрации права Гольдберга Ю.И. от ДД.ММ.ГГГГ №, Распоряжения Департамента государ­ственного и муниципального имущества города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-р, Договора на аренду нежилого фонда от 01 июня 1999года, выписки из паспорта БТИ 1999 года, выписок из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ по зданиям <адрес>., Договора купли-продажи доли в праве на здание от ДД.ММ.ГГГГ, Ситуационного плана от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ТО «Тверское», Акта согласования границ земельного участка 2001 года со схемой расположения зданий на земельном участке, ответа Депар­тамента земельных ресурсов города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №, ответа ГУП МосгорБТИ от ДД.ММ.ГГГГ №, Распоряже­ния Департамента городского имущества города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № ДГИ, Распоряжений Префекта ЦАО города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ №-р, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, выписки из Решения окружной комиссии имущественного-земельного ком­плекса ЦАО города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ № на земельном участке с кадастровым номером №№ располагаются и располагались только два объекта недвижимости, а именно нежилое здание по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастро­вый (условный) №, а также нежилое здание по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый (услов­ный) №. Указанные объекты недвижимости находятся в долевой соб­ственности ответчиков Балка И.Б., Гольдберга Ю.И., Александровой К.О.

При этом собственником здания по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м до 1999 года являлся субъект Россий­ской Федерации, - город Москва. Данное здание решением уполномоченного органа передано Обществу с ограниченной ответственностью «ТРЕЙД­СПЕКТР» в аренду, сроком на один год, а затем продано на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в установлен­ном порядке зарегистрировано право собственности ДД.ММ.ГГГГ (за­пись регистрации №). В последствие, на основании Дого­вора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Общество с ограниченной ответ­ственностью «ТРЕЙДСПЕКТР» продало указанное здание в равнодолевую соб­ственность Александровой К.О. и ФИО11, о чем в Едином государствен­ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ были внесены записи № и №, соот­ветственно. ФИО11 впоследствии продала свою долю в праве на указан­ное здание по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ Балку И.Б. и Гольдбергу Ю.И., о чем также сделана запись в Едином реестре прав на недви­жимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.

Здание по адресу: <адрес> является памятником истории и архитектуры - объектом культурного наследия (Городская усадьба Шубиных-Сытенко-Владимирова), на которое оформлено охранное обязатель­ство от ДД.ММ.ГГГГ №.

Кроме того, из приведенных выше документов следует, что собственни­ком здания по адресу <адрес>, строение 4, площа­дью <данные изъяты> кв.м до 1999 года являлся также субъект Российской Федерации, - город Москва. ДД.ММ.ГГГГ уполномоченным органом издано распоря­жение о продаже Обществу с ограниченной ответственностью «ТРЕЙД­СПЕКТР» нежилого здания по адресу: <адрес>, об­щей площадью <данные изъяты> кв.м.». Во исполнение чего между СГУП по продаже гос­ударственного и муниципального имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответ­ственностью «ТРЕЙДСПЕКТР» был заключен договор № купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности Общество в уста­новленном порядке зарегистрировало в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись реги­страции №. На основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТРЕЙДСПЕКТР» продало указанное здание в равнодолевую собственность Александровой К.О. и ФИО11, а ФИО11 про­дала свою долю в праве на указанное здание по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Балку И.Б. и Гольдбергу Ю.И.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основа­ниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент за­ключения оспариваемого Ивановым К.Ю. договора, сделка, не соответствую­щая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных по­следствий нарушения.

Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года № 99-ПП утверждено Положение о Департаменте городского имущества города Москвы.

В силу пунктов 4.2.1 Положения Департамент на основании и во испол­нение федерального законодательства, Устава города Москвы, законов города Москвы, правовых актов Мэра Москвы и Правительства Москвы принимает решения о предоставлении в установленном порядке в собственность, аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное (бессрочное) пользование зе­мельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная соб­ственность на которые не разграничена, правообладателям расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений для целей эксплуата­ции объектов капитального строительства, об установлении права ограничен­ного пользования указанными земельными участками.

Действующее гражданско-процессуальное законодательство (статьи 12, 56 ГПК РФ) возлагает на стороны процессуальную обязанность доказать те об­стоятельства, на которые они ссылаются, как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу могут быть любые данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает те или иные об­стоятельства.

В соответствии со статьями 55, 60 ГПК РФ доказательствами по делу яв­ляются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятель­ств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Об­стоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтвер­ждены определенными средствами доказывания, не могут быть подтверждены никакими другими доказательствами.

Как видно из материалов дела ответчики Балк И.Б., Александрова К.О., Гольдберг Ю.И. являются собственниками зданий, по указанным выше адре­сам, расположенных на спорном земельном участке. Права собственности на эти здания приобретены на законных основаниях. Спорный договор соответ­ствует закону, как по своей форме, так и по содержанию, заключен с департа­ментом, который обладает полномочиями на это, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной ре­гистрации, кадастра и картографии по Москве. Этот договор никаких прав Иванова К.И. не нарушает.

При таких данных, оценив доказательства в их совокупности, суд при­знает иск Иванова К.И. в части требований об оспаривании договора аренды земельного участка необоснованным и отказывает в его удовлетворении в этой части.

Отказывая в удовлетворении иска Иванова К.И. в части требований о воз­ложении обязанности на Департамент городского имущества города Москвы произвести необходимые мероприятия по разделу земельного участка общей площадью: <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположен­ного по адресу: <адрес>, для последующего его оформления в собственность истца – собственника нежилого здания общей площадью: <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер зда­ния в ГКН: № в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане, имеющие в собствен­ности строения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не уста­новлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники строений. Указанное право осуществляется гражданами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 3 указанной статьи установлено, что в случае, если здание (поме­щения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадле­жит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на при­обретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не преду­смотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Для приобретения прав на земельный участок граждане, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государствен­ной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земель­ный участок (п. 5 той же статьи).

В соответствии с п. 4, п. 5, п. 8 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образова­ние земельных участков допускается при наличии в письменной форме согла­сия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей зе­мельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4). Образование земельных участ­ков из земельных участков, находящихся в частной собственности и при­надлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела зе­мельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке. Споры об об­разовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (п. 8).

Согласно пункту 6 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ при отсутствии со­гласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, образование земельных участков возможно только на основании решения суда.

В силу пункта 4 статьи 11.2 и пункта 6 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ наличие названной процедуры образования (раздела) земельных участков явля­ется обязательной в силу закона.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков установлены ст. 22.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним» также предусматривают, что основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земель­ных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется обра­зование земельных участков.

Частью 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, регулирующей приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муници­пальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооруже­ния, установлено, что лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осу­ществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Как усматривается из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов, истцом, либо его представителями не было представлено доказа­тельств, свидетельствующих о соблюдении вышеуказанной процедуры приоб­ретения права собственности на земельный участок, включая обязанность за свой счет выполнить кадастровые работы в отношении занимаемого земельного участка. Документы, подтверждающие формирование земельного участка, находящегося в пользовании истца, в соответствии со ст. 22, ст. 35 - ст. 42 Феде­рального закона от 24 июля 2007года № 221-ФЗ «О государственном ка­дастре недвижимости» (в частности, межевой план), им не получены. Не пред­ставлено Ивановым К.Ю. и доказательств, свидетельствующих о том, что от­ветчики, - Гольдберг Ю.И., Балк И.Б., Александрова К.О., собственники здания на спорном земельном участке отказываются, либо отказывались согласовывать границы земельного участка, на котором расположены принадлежащее им на праве собственности строения. Напротив, в судебном заседании установлено, что с заявлением о формировании земельного участка, присвоении ему кадаст­рового номера истец не обращался

Учитывая, изложенное, принимая во внимание, что стороной истца не до­казаны обстоятельства свидетельствующие о том, что у Иванова К.И. возникло право на спорный земельный участок, суд приходит к выводу о том, что и ос­нований для возложения обязанности на Департамент городского имущества города Москвы произвести необходимые мероприятия по разделу земельного участка общей площадью: <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> для последующего его оформления в собственность истца – соб­ственника нежилого здания общей площадью: <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер здания в ГКН: № в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, также не имеется.

В связи с чем суд признает иск Иванова К.И. в этой части требований также необоснованным и отказывает в его удовлетворении.

Вместе с тем, оценивая представленные стороной истца доказательства, и доводы иска суд принимает во внимание следующее.

Так, Договор купли-продажи, заключенный с Обществом с ограниченной ответственностью «Вита-С» относится к периоду до введения в действие ГК РФ и Закона о регистрации. До этого момента полномочия по учету и регистрации прав на строения и совершенных сделок были возложены на Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Как видно из материалов дела, БТИ сведениями об Обществе с ограни­ченной ответственностью «Вита-С», равно как и об объекте по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., не распола­гает.

Указанный адрес был впервые утвержден Распоряжением Префекта ЦАО города Москвы от 21 марта 2007 года № 1451-р и на момент утверждения ад­реса, объекты недвижимости по адресу <адрес> и <адрес> являются одним и тем же строением и принадлежали ответчикам в течение длительного времени.

Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра юри­дических лиц, выданной в отношении Общества с ограниченной ответственно­стью «Вита-С», данное общество было зарегистрировано в качестве юридиче­ского лица ДД.ММ.ГГГГ со способом образования - государственная регистрация юридического лица при создании.

В соответствии со статьей 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания.

Представленный суду договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, на который представители истца ссылались как на основание регистрации права собственности Иванова К.И., содержит сведения о том, что здание по адресу <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м. принадлежит Обществу с ограни­ченной ответственностью «Вита-С» на основании договора купли-продажи не­движимости от ДД.ММ.ГГГГ и Акта государственной приемки здания от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. задолго до того момента, как указанное общество стало существовать и приобрело правоспособность. Следовательно, суд, согла­шаясь с доводами представителя ответчиков, приходит к выводу о том, что представленный суду договор от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным и не порождает каких-либо прав у покупателя, т.е. истца в настоящем деле.

Таким образом, суд считает, что истец осуществил государственную ре­гистрацию права на несуществующий объект недвижимости, с указанием иной площади в отсутствие законных оснований, поскольку право собственности от­ветчиков на здание не прекращалось в предусмотренных законом случаях. От­сутствие на земельном участке с кадастровым номером № зда­ния площадью <данные изъяты> кв.м подтверждается документами, предоставленными в материалы дела ответчиком – представителем Департамента городского иму­щества города Москвы.

Кроме того, суд полагает очевидным, не нуждающимся в доказывании факт, что на земельном участке с кадастровым номером №, об­щей площадью <данные изъяты> кв.м, отнесенного к землям населенных пунктов, затрудни­тельно одновременное нахождение трех двухэтажных зданий, площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м., соответственно. Иное противоречило бы не только исследованным судом документам, но и здравому смыслу.

О правильности выводов суда относительно фактического отсутствия объекта недвижимости, в отношении которого у Иванова К.И. зарегистриро­вано право собственности, свидетельствуют Акты проверки соблюдения зе­мельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, постановления уполномоченных органов о назначении административных наказаний ответчикам и предписания об устранении нарушений земельного законодательства, из которых следует, что проведенными проверками с выходом на земельный участок, не установ­лено наличие на земельном участке здания площадью <данные изъяты> кв. м.,

Доводы представителей истца относительно того, что право собственно­сти ответчиков на объекты недвижимости, расположенные по <адрес> приобретено на основании ничтожных сделок, не состо­ятельны, поскольку материалами дела не подтверждены. А при учете того об­стоятельства, что объект недвижимости, право собственности на который оформлено на Иванова К.И., объективно не существует, то эти доводы не имеют значения для дела вовсе.

Руководствуясь статьями194-198, 199ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска Иванова К. И. к Департа­менту городского имущества города Москвы, Балку И. Б., Алек­сандровой К. О., Гольдбергу Ю. И. о признании недействительным договора аренды земельного участка, возложении обязанно­сти по разделу земельного участка, третье лицо Управление Федеральной службы государственной ре­гистрации, кадастра и картографии по Москве, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский го­родской суд через Тверской районный суд города Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Е.В.Комиссаров