Решение

Судья Селютина С.Л.

Дело № 33-13390/2015 21.12.2015 г.

Апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе

председательствующего судьи Змеевой Ю.А.

судей Варовой Л.Н., Панковой Т.В.

при секретаре Корякине М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Перми дело по апелляционным жалобам Пономарева В.В., Сириновой А.М.

на решение Большесосновского районного суда Пермского края от 02.09.2015,

которым постановлено:

Исковые требования Сиринова М.Л., Сириновой О.И., Сириновой А.М. к Пономареву В.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Пономарева В.В. в пользу Сиринова М.Л., Сириновой О.И., Сириновой А.М. задолженность в сумме ** рублей.

Взыскать с Пономарева В.В. расходы по оплате государственной пошлины в пользу Сиринова М.Л. в размере ** руб., Сириновой О.И. ** руб., Сириновой А.М. ** руб.

Взыскать с Пономарева В.В. в пользу Сиринова М.Л. расходы по оплате юридических услуг в размере ** рублей.

В остальной части исковых требований отказать

Заслушав доклад судьи Змеевой Ю.А., пояснения Сириновой А.М., её представителя Жениной Е.А., поддержавших доводы жалобы Сириновой А.М. и возражавших против удовлетворения жалобы Пономарева В.В., исследовав материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сиринов М.Л., Сиринова А.М., Сиринова О.И. обратились в суд с иском к Пономареву В.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка в сумме ** рублей, обращении взыскания на заложенное имущество: жилой дом, общей площадью 54,5 кв.м., с холодным пристроем, навесом, хозяйственным сараем, баней с предбанником, расположенный по адресу: **** ; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование:для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 5100 кв.м., кадастровый номер **, расположенный по адресу: ****; взыскании расходов по оплате государственной пошлины ** рублей и судебных расходов ** рублей.

Свои требования обосновали тем, что 18.09.2013 г. между Сириновым М.Л., Сириновой А.М., Сириновой А.И. и Пономаревым В.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельного участка, по которому ответчику передано недвижимое имущество по адресу ****: жилой дом, общей площадью 54,5 кв.м., с холодным пристроем, навесом, хозяйственным сараем, баней с предбанником и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 5 100 кв.м., кадастровый номер **. В соответствии с договором, цена объекта недвижимости - ** рублей, часть которых в размере ** руб. передана ответчиком в день подписания договора. Для оплаты остальной части договором установлены сроки: ** руб. ответчик обязался передать истцам не позднее 31.12.2013 г.; ** руб.- не позднее 31.12.2014 г. В установленный срок сумма задолженности не оплачена. В связи с продажей объекта недвижимости в рассрочку, в целях обеспечения обязательств по оплате стоимости дома с надворными постройками и земельного участка был установлен залог в силу закона, о чем внесена запись в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости № ** от 24.09.2013 г. В соответствии с информацией, содержащейся в кадастровых справках о стоимости жилого дома и земельного участка, их стоимость по состоянию на 01.07.2015 г. составляет ** руб.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого и о принятии нового решения просит в апелляционной жалобе Пономарев В.В. Заявитель жалобы указывает, что он по уважительным причинам не мог явиться в суд для участия в судебном заседании и дать пояснения по существу заявленных требований. Согласно кадастровым справкам, представленным истцами, стоимость дома и земли составляет ** руб., что значительно ниже цены по договору купли-продажи. Истцы значительно завысили стоимость недвижимости и фактически вынудили его заключить договор на их условиях, так как ему негде было жить. Удовлетворение требований истцов ведет к их обогащению за счет ответчика, поскольку дом был продан ему в аварийном состоянии. Ответчик несколько раз обращался к истцу Сиринову М.Л. по вопросу соразмерного уменьшения цены, однако, истец проигнорировал ответчика и обратился в суд. Заявитель считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, которые не могли быть выявлены в его отсутствие; рассмотрение дела в его отсутствие является существенным нарушением норм процессуального права и безусловным основанием для отмены решения.

В апелляционной жалобе Сиринова А.М. просит отменить решение суда в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество; обратить взыскание на заложенное имущество- жилой дом, общей площадью 54,5 кв.м., с холодным пристроем, навесом, хозяйственным сараем, баней с предбанником, расположенный по адресу: **** ; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 5 100 кв.м., кадастровый номер **, расположенный по адресу: ****. Заявитель жалобы указывает, что оплата цены по договору купли-продажи должна была происходить в рассрочку. Таким образом, между истцами и ответчиком фактически был заключен договор ипотеки. В настоящее время обязанность по оплате в полном объеме покупателем не выполнена.Вывод суда о несоблюдении сторонами порядка государственной регистрации договора залога заявитель считает несостоятельным, так как в п.2.4 заключенного сторонами договора установлено, что право залога возникает у продавца до момента полной оплаты по договору. Заключенный между сторонами договор купли-продажи содержит необходимые сведения о залоге. Договор прошел государственную регистрацию, следовательно и залог прошел государственную регистрацию, предусмотренную законом. Судом не принят во внимание тот факт, что согласно Выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право собственности на жилой дом и земельный участок зарегистрировано за ответчиком с ограничением: ипотека в пользу Сиринова М.Л. Заявитель полагает, что у истцов возникло право на обращение взыскания на жилой дом с постройками и земельный участок.

В Возражениях на апелляционную жалобу Сиринова А.М. просит апелляционную жалобу Пономарева В.В. оставить без удовлетворения.

Пономарев В.В., Сиринов М.Л., Сиринова О.И., извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы в установленном порядке, в суд не явились. Пономарев В.В. просил рассмотреть жалобы в его отсутствие.

Судебная коллегия, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия пришла к следующему:

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 18.09.2013 г. между Сириновым М.Л., Сириновой А.М., Сириновой О.И. (Продавцы) и Пономаревым В.В.(Покупатель) заключен договор купли-продажи невижимого имущества, расположенного по адресу: ****: жилого дома, общей площадью 54,5 кв.м., с холодным пристроем, навесом, хозяйственным сараем, баней с предбанником и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 5 100 кв.м., кадастровый номер **. В соответствии с п.2.1 договора, цена приобретаемого покупателем имущества составляет ** рублей. Оплата по договору производится следующим образом: в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения Покупатель передал Продавцам задаток в размере 48% от цены имущества, что составляет ** рублей. Сумму ** руб. Покупатель обязался передать Продавцам не позднее 31 декабря 2013 года; оставшиеся ** рублей Покупатель обязуется передать Продавцам не позднее 31 декабря 2014 года. Как следует из п.2.4 договора, стороны договорились, что право залога у Продавцов возникает до момента полной оплаты по договору. Судом установлено также, что условия договора в части внесении оплаты за приобретенное имущество ответчик Пономарев В.В. в установленные договором сроки и до настоящего времени не исполнил.

Принимая решение об удовлетворении требований в части взыскания с ответчика в пользу истцов задолженности в размере ** рублей, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора по оплате приобретенного имущества ответчиком не исполнены.В связи с чем, требования истцов в этой части суд нашел обоснованными.Судебные расходы взысканы судом с ответчика в пользу истцов по основаниям ст.98 ГПК РФ.

Отказывая в удовлетворении требований в части обращения взыскания на заложенное имущество, суд указал, что в соответствии с положениями ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», возникновение залога имущества должника в качестве способа обеспечения исполнения обязательств возможно только на основании договора между залогодателем и залогодержателем, зарегистрированного в установленном законом порядке. Доказательств соблюдения указанных норм права суду представлено не было. Договор залога недвижимости, соответствующий нормам ст. 339 ГК РФ, между сторонами не заключался, условия реализации заложенного имущества между сторонами не обсуждались, начальная продажная цена заложенного имущества межу сторонами определена не была. С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для обращения взыскания на жилой дом с хозяйственными постройками и земельный участок.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы Пономарева В.В., так как они несостоятельны, выводов суда об удовлетворении требований истцов в части взыскания задолженности по договору купли-продажи не опровергают.

Довод ответчика о том, что он по уважительным причинам не имел возможности участвовать в судебном заседании, отмену решения суда не влечет, так как нарушений норм процессуального законодательства при рассмотрении дела в отсутствие ответчика судом не допущено. Как следует из материалов дела, в адрес ответчика Пономарева В.В. было направлено судебное извещение о времени и месте судебного заседания (02.09.2015 г. в 14:30) с разъяснением прав и обязанностей, которым ответчику предлагалось не позднее 01.09.2015 г. представить письменное заявление о согласии, либо о наличии возражений по заявленному требованию и доказательств. В качестве приложения к извещению ответчику были направлены исковое заявление с приложениями. Согласно Уведомления о вручении, извещение с приложениями получено Пономаревым В.В. лично 10.08.2015 г. (л.д.32). Таким образом, у ответчика имелось достаточно времени для подготовки к делу, в том числе для направления в суд до дня судебного заседания имеющихся возражений и доказательств. Поскольку ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил, суду не было известно о причине неявки ответчика. При таких обстоятельствах, суд, в соответствии с п.3 ст.167 ГПК РФ имел право рассмотреть дело в отсутствие ответчика. Вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика разрешен судом в установленном законом порядке, что занесено в протокол судебного заседания и отражено в решении.

Доводы жалобы об аварийном состоянии дома, завышении цены дома и о вынужденности заключения договора купли-продажи не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверных доказательств этих доводов ответчиком суду не представлялось. С момента заключения договора купли-продажи (с18.09.2013 г.) прошло длительное время, однако, требований о снижении стоимости дома с представлением соответствующих доказательств ответчиком за этот период времени не заявлено. Договор купли-продажи не оспорен, недействительным не признан. Цена договора являющаяся существенным условием договора, согласована сторонами, не изменена. В связи с чем, оснований для отказа в удовлетворении требований истцов у суда не имелось.

Иных доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба Пономарева В.В. не содержит.

Судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы Сириновой А.М. о незаконности и необоснованности решения в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом.

Как следует из заключенного сторонами договора купли-продажи, оплата приобретаемого по договору недвижимого имущества производится Покупателем в рассрочку. Стороны договорились, что право залога у Продавцов возникает до момента полной оплаты по договору. Таким образом, в данном случае ипотека возникла в силу закона, что явилось основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении ипотеки. Такие записи относительно жилого дома и земельного участка по адресу **** внесены, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.07.2015 г. Вывод суда об отсутствии доказательств соблюдения сторонами норм права о залоге имущества является ошибочным.

Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по договору, у истцов, в силу залога, возникло право на обращение взыскания на заложенное имущество. Предусмотренных ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в данном случае не имеется.

При таких обстоятельствах, решение в части отказа в удовлетворении требований истцов об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об удовлетворении заявленных требований об обращении взыскания на заложенное имущество путем реализации его с торгов с определением начальной продажной цены имущества в согласованном сторонами при заключении договора купли-продажи размере стоимости недвижимого имущества в размере ** рублей.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Большесосновского районного суда Пермского края от 02.09.2015 г. в части удовлетворения требований Сиринова М.Л., Сириновой О.И., Сириновой А.М. о взыскании с Пономарева В.В. задолженности в сумме ** рублей, расходов по государственной пошлине и расходов по оплате юридических услуг оставить без изменения, апелляционную жалобу Пономарева В.В. без удовлетворения.

Решение в части отказа в удовлетворении остальных требований отменить.

Принять в этой части новое решение.

Обратить взыскание на принадлежащее Пономареву В.В. заложенное имущество, :жилой дом, общей площадью 54,5 кв.м., с холодным пристроем, навесом, хозяйственным сараем, баней с предбанником, расположенный по адресу: **** ; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 5 100 кв.м., кадастровый номер **, расположенный по адресу: ****, путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену имущества в размере ** рублей.

Председательствующий

Судьи